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                (2021)皖08民終3402號商品房預售合同糾紛民事民事判決書
                來源: 中國裁判文書網   日期:2021-12-18   閱讀:

                案??由    商品房預售合同糾紛    

                案??號    (2021)皖08民終3402號    

                上訴人宿松鼎和福興置業有限公司(以下簡稱鼎和公司)因與被上訴人王挺、桂苗商品房預售合同糾紛一案,不服安徽省宿松縣人民法院(2021)皖0826民初3001號民事判決,向本院提起上訴。本院于2021年10月8日立案后,依法組成合議庭,公開開庭對本案進行了審理。上訴人鼎和公司的委托訴訟代理人陳文、張超錦到庭參加訴訟,被上訴人王挺、桂苗共同的委托訴訟代理人梅娟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

                鼎和公司上訴請求:請求二審法院撤銷原判,發回重審或改判駁回王挺、桂苗的一審訴訟請求。事實和理由:一審認定上訴人承擔交房逾期50天的事實與客觀實際情況不符,系事實認定錯誤。上訴人未在《商品房預售合同》約定的時間內交付房屋并非主觀原因,而是因為在涉案房屋建設期間遭遇全國爆發新型冠狀病毒感染肺炎疫情,該疫情屬于不可抗力。依據《商品房預售合同》的約定,遭遇不可抗力,交房時間可以據實順延。另根據宿松縣往房和城鄉建設局《關于宿松縣地產業協會有關建議的回復》明確表明按照省市疫情指揮部文件要求,未能按期交地、動工、竣工和交房的,疫情期間不計入違約期…。結合臨縣《望江縣房地產市場調控聯席會議2020年第四次會議紀要》精神:疫情期間在實施房屋主體工程……等影響到驗收交付的在建房地產開發項目,根據項目實際情況,可適度延長合同約定交房時間,延期交房時間原則上控制在5個月以內。綜合以上事實和證據材料,上訴人逾期完全是因為疫情原因,該逾期天數符合本地疫情影響的客觀事實,也未超過臨縣延期交房控制天數。依據安徽省高級人民法院《涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件審判指引》第十二條規定,因疫情導致逾期交付房屋,實質上是因不可抗力導致逾期交付房屋,當事人請求免除或者減輕相應責任的,應予支持,上訴人不存在違約行為,故一審法院認定延期交房構成違約錯誤,請二審予以改判駁回被上訴人請求。二、一審判決中第一項判決按照已付房價款萬分之一計算違約金過高,且未做到類案類判,有失公平。在本案訴訟過程中,上訴人已向一審法院申請,經法院準許后依法就被上訴人所購買房屋同地段租金價格進行評估,依據安慶市中恒房地產土地評估咨詢有限公司提交的宜恒房字(2021)1018號《房地產估價報告》認定同地段房屋的月租金為每平方5.5元。被上訴人要求按照合同約定的比例承擔違約金,明顯高于其實際損失。一審法院也認可雙方合同約定的違約金過高,上訴人要求調減違約金,符合法律規定。被上訴人購買涉案房屋主要目的是用于居住,其逾期交房產生損失應當為不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失,故一審法院即便認定逾期交房,也應調減損失標準,按照同地段租金予以確認。在一審法院判決的其他商品房預售合同糾紛中,房地產開發企業提出要求調整過高的違約金,在訴訟過程中進行同地段房屋租金鑒定,法院在判決中都依照同地段房屋租金予以采信,而本案中則未采用同地段房屋的租金,明顯出現同案不同判。據此,一審法院也應當依據《最高人民法院關于統一法律適用加強類案檢索的指導意見(試行)》的立法精神,踐行司法實踐中的同案同判原則,基于案涉訴訟在一審法院類案中從基本事實、爭議焦點、法律適用問題均具有同一性的情況下,就涉案案件與一審法院類案作出相同判決。綜上,請求二審支持上訴人的請求。

                王挺、桂苗辯稱,一、一審認定上訴人承擔交房逾期50天的事實與客觀實際相符,認定事實正確。上訴人未按照與被上訴人之間簽訂的《商品房預售合同》約定的交付時間交付房屋即逾期交房是既定事實,且上訴人主張的涉案房屋建設期間遭遇全國爆發新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響屬于不可抗力,一審法院在被上訴人主張的逾期交房期中扣除了80天,上訴人以疫情來規避自己的全部違約責任于理于法不合。一審法院查明2020年1月24日春節因全國爆發新冠疫情,安徽省啟動重大公共衛生事件一級響應。2020年4月9日,安徽省新冠肺炎疫情指揮部發出通知要求全面復工復產,上述該期間的計算時間為76天。原本約定2020年9月30日前向被上訴人完成交房,并未在延遲的76天后即2020年12月16日完成交房,實際上涉案房屋是在2021年2月7日才通過綜合驗收完成交房,即便是不計算疫情期間延誤的時間,2020年12月16日至2021年2月7日的時間是真實存在上訴人逾期交房的違約期。事實上宿松縣新冠疫情防控指揮部是在2020年1月27日才發布關于啟動宿松縣突發公共衛生事件一級響應的緊急通知,鼎和公司作為全縣建筑行業復工的風向標是在2020年2月29日獲得恢復施工通知書后于2020年3月8日正式復工。綜上可見,一審將逾期交房事件定為50天是非常公允的,也正是依據安徽省高級人民法院《涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件審判指引》第十二條規定減輕了上訴人的違約責任。二、一審判決按照已付房價款萬分之一計算違約金公平公正?!渡唐贩款A售合同》第九條逾期交房違約責任中對逾期違約金進行了明確約定,是當事人真實意思表示,對當事人具有約束力,且一審法院在原本需要承擔130天逾期的基礎上降級為50天按照逾期不超過90天按已付房價款萬分之一計算違約金做到了絕對公允。上訴人以逾期交房產生的損失應當為不能使用案涉房屋而租用同地段房屋的租金損失有悖合同的對等原則,雖該房屋的用途是住宅,但因上訴人逾期給被上訴人造成的損失包含但不限于房屋的使用價值,甚至包含交易機會、解決孩子讀書等期待利益。且在涉案房屋未交房前,被上訴人租住的是其他地段的房屋,要以給被上訴人實際造成的損失來計算違約金,而不是用臆斷的同地段租金來確定被上訴人的損失。不然顯失公平。一審法院判決的其它商品房預售合同糾紛案件跟涉案案件不屬于同類案件,該涉案房屋建筑期間有部分處在全國爆發新冠疫情期間,跟以往的商品房預售合同糾紛案件有所不同,故不能按照上訴人所主張的進行類案類判。綜上,請求二審駁回上訴,維持原判。

                王挺、桂苗向一審法院起訴請求:判令鼎和公司賠償逾期交房違約金22136.06元(851387元×0.0002/日×130日)。

                一審法院認定事實:鼎和公司系宿松縣經濟開發區振興大道西側鼎和尚書苑小區開發商。王挺、桂苗系夫妻關系。2019年7月9日,王挺、桂苗與鼎和公司簽訂《商品房預售合同》,約定王挺、桂苗購買鼎和尚書苑7幢1單元1102室商品房,房屋建筑面積125.44平方米,單價6787.21元,房屋總價款851387元。合同第八條約定鼎和公司應于2020年9月30日前完成符合合同約定條件的商品房交付,合同約定的交付條件第5項為“該商品房經綜合查驗合格”。鼎和公司可據實予以延期的情形包括:1、遭遇不可抗力,且出賣人在發生之日起30日內告知買受人的;……合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責任按逾期時間分別處理:逾期不超過90日,自合同約定的最后交付期限的第二日起,出賣人按日向買受人支付已付房價款萬分之一的違約金,合同繼續履行。逾期超過90日,合同繼續履行的,按每日萬分之二支付違約金。合同簽訂后,王挺、桂苗支付了首付款,并辦理按揭貸款付清全部房款,同時辦理了商品房抵押權預告登記。2020年12月31日,案涉鼎和尚書苑小區通過工程竣工驗收。2021年2月7日,鼎和尚書苑小區通過了綜合查驗。另查,2020年1月24日時值農歷春節,因全國爆發新型冠狀病毒感染肺炎疫情,安徽省啟動重大公共衛生事件一級響應。2020年4月9日,安徽省新冠肺炎疫情防控應急綜合指揮部發出通知要求全面復工復產。

                一審法院認為,王挺、桂苗與鼎和福興置業公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人真實意思表示,合法有效,雙方均應嚴格履行相應的合同義務,否則將承擔相應的法律責任。本案中,王挺、桂苗依約履行了支付全部購房款的義務,鼎和公司應按《商品房預售合同》的約定履行交房義務。合同約定的交房期限為2020年9月30日,但鼎和公司開發的鼎和尚書苑小區至2021年2月7日始經綜合查驗合格,滿足合同約定的交房條件。鼎和公司于2020年12月25日向王挺、桂苗發送交房通知不符合合同約定,該交房通知對王挺、桂苗沒有約束力,本院確認鼎和公司向王挺、桂苗交付房屋的日期為2021年2月7日。但在鼎和公司開發建設期間遭遇全國爆發新型冠狀病毒感染肺炎疫情,為疫情防控需要各行各業均須不同程度地停產停業,建筑業亦不例外。依據雙方合同的約定,鼎和公司可據實予以延期。鼎和公司提交的宜恒房估字(2021)1018號《房地產估價報告》證明了雙方合同約定的違約金過高,本院予以采信,鼎和公司據此要求適當調減違約金,符合《合同法》的規定,本院予以支持。自合同約定的交房期限2020年10月1日至2021年2月7日交房條件成就,逾期為130天,本院綜合考慮新型冠狀病毒感染肺炎疫情的影響和因此給王挺、桂苗造成的租金等損失的事實,對王挺、桂苗主張的逾期交房違約金,本院酌情予以支持由鼎和公司承擔交房逾期50天按照已付房價款萬分之一計算的違約金,即為(851387元×0.0001/天×50天)=4256.93元。鼎和公司主張在施工過程中本地政府相關文件通知在特殊時期予以停工及因雨雪、高溫等客觀原因導致停工應當予以延期,本院認為上述情形并不必然導致停工,即使確實導致短期停工,作為房地產開發商在簽訂合同時應當予以考慮并扣除,故對鼎和公司提交《關于切實加強高考、中考期間建筑施工現場噪聲控制管理工作的通知》、《安慶市安全生產委員會緊急通知》、《延期交房告知函》、《氣象證明》等證據主張扣除該延誤的工期,本院不予支持。綜上所述,對王挺、桂苗訴請鼎和公司支付違約金4256.93元予以支持,其余訴請予以駁回。依據《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十七條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[2003]7號)第十六條,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條第二款,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規定,判決:一、宿松鼎和福興置業有限公司于判決生效之日起十日內向王挺、桂苗支付逾期交房違約金4256.93元;二、駁回王挺、桂苗的其他訴訟請求。案件受理費354元,減半收取177元,由宿松鼎和福興置業有限公司負擔。

                二審中,鼎和公司向本院提交了二份證據。證據一:望江縣房地產市場調控聯席會議2020年第四次《會議紀要》。證明內容:依據鄰縣會議紀要的內容表明因疫情原因,房屋交付可在5個月內延長合同約定交房時間;證明目的:上訴人逾期完全是因疫情所致,逾期天數實際就是因疫情影響,且未超過鄰縣延期交房控制天數,故上訴人不存在逾期的違約行為,不應承擔違約責任。證據二:安徽省宿松縣(2018)皖0826民初3470號、(2020)皖0826民初3231號民事判決書;證明內容:依據一審法院判決認定房地產開發企業提出要求調整過高的違約金,在訴訟過程中進行同地段房屋的租金鑒定,法院在判決中都依照同地段房屋租金予以調減。證明目的:宿松法院應當踐行司法實踐中的同案同判原則,就涉案案件與本院類案作出相同判決,即違約金應當依據鑒定的租金予以認定。被上訴人質證認為,對證據一的真實性無異議,對關聯性有異議。因為該份文件屬于望江縣疫情期間的會議紀要,與涉案宿松縣不存在關聯,無法達到上訴人所主張的證明目的。對證據二兩份判決書的真實性無異議,對關聯性有異議,因該兩份判決書所涉房屋及所屬情況與本案不是同一地段也不是同一時間,存在特殊性,故無法達到上訴人所主張的證明目的。本院審查認為,上述證據與本案具有一定的關聯性,且真實性各方均無異議,故予以采納,至于能否完全達到證明目的需綜合全案予以考量。

                本院對一審查明的事實予以確認。本院另查明,一審中,經鼎和公司申請,一審法院委托安慶中恒房地產土地評估咨詢有限公司對宿松縣經濟開發區振興大道西側鼎和尚書苑小區1幢1單元13A02室于2020年10月1日的市場月租金進行評估,評估結論為5.5元/平方米。

                本院認為,本案二審的爭議焦點為鼎和公司是否存在逾期交房違約行為及應如何承擔違約責任。

                案涉房屋自合同約定的交房日期起至綜合驗收合格滿足交付條件時止,客觀上逾期交付達130天為客觀事實,雙方當事人對此亦無異議。因案涉房屋建設過程中遭遇新冠疫情影響,鼎和公司可以據此主張延期交房并要求免除或減輕違約責任。一審法院綜合考慮新冠疫情對當地建筑行業的影響,支持了鼎和公司的部分主張,將案涉房屋逾期交付的時間酌減認定為50天,已是依法減輕了鼎和公司逾期交房的違約責任。鼎和公司要求將逾期交房期限全部歸于新冠疫情這一不可抗力因素,全部免除其違約責任,證據并不充分,不予支持。

                關于違約金的計算?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”。被上訴人因逾期交房產生的損失應主要體現在不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失,被上訴人未能舉證證明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他實際損失,故按同期同類房屋租金標準確定其因鼎和公司逾期交房產生的損失較為合理。被上訴人所購房屋租金損失可參照本案評估的同期同地段月租金標準5.5元/平方米計算。參照上述標準,本案王挺、桂苗因鼎和公司逾期交房的違約金按照租金損失的130%計算,應為125.44元×5.5元/平方米÷30天×50天×130%=1494.8元。據此,對鼎和公司提出的調減違約金計算方式的上訴理由予以支持。

                綜上所述,鼎和公司的部分上訴請求成立,本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定,判決如下:

                一、撤銷安徽省宿松縣人民法院(2021)皖0826民初3001號等民事判決;

                二、宿松鼎和福興置業有限公司于本判決生效之日起十日內向王挺、桂苗支付逾期交房違約金1494.8元;

                三、駁回王挺、桂苗的其他訴訟請求。

                如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

                一審案件受理費354元,減半收取177元,由宿松鼎和福興置業有限公司負擔;二審案件受理費50元,由宿松鼎和福興置業有限公司負擔。

                本判決為終審判決。

                審 判 長 葉      武

                審 判 員 金      京

                審 判 員 陳   世   擁

                二〇二一年十一月三日

                法官助理 周健書記員柳麗君


                 
                 
                 
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