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                (2021)皖08民終3667號商品房預售合同糾紛民事民事判決書
                來源: 中國裁判文書網   日期:2021-12-18   閱讀:

                案??由    商品房預售合同糾紛    

                案??號    (2021)皖08民終3667號    

                被上訴人(原審原告):許玉嬌,女,1968年12月5日出生,漢族,住安徽省宿松縣。

                上訴人宿松鼎和福興置業有限公司(以下簡稱鼎和公司)因與被上訴人張昔旺、許玉嬌商品房預售合同糾紛一案,不服安徽省宿松縣人民法院(2021)皖0826民初3036號民事判決,向本院提起上訴。本院于2021年10月14日立案后,依法組成合議庭,公開開庭對本案進行了審理。上訴人鼎和公司的委托訴訟代理人陳文、張超錦到庭參加訴訟,被上訴人張昔旺、許玉嬌經本院依法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟,本院依法缺席審理。本案現已審理終結。

                鼎和公司上訴請求:請求二審法院撤銷原判,發回重審或改判駁回張昔旺、許玉嬌的一審訴訟請求。事實和理由:一審認定上訴人承擔交房逾期50天的事實與客觀實際情況不符,系事實認定錯誤。上訴人未在《商品房預售合同》約定的時間內交付房屋并非主觀原因,而是因為在涉案房屋建設期間遭遇全國爆發新型冠狀病毒感染肺炎疫情,該疫情屬于不可抗力。依據《商品房預售合同》的約定,遭遇不可抗力,交房時間可以據實順延。另根據宿松縣往房和城鄉建設局《關于宿松縣地產業協會有關建議的回復》明確表明按照省市疫情指揮部文件要求,未能按期交地、動工、竣工和交房的,疫情期間不計入違約期…。結合臨縣《望江縣房地產市場調控聯席會議2020年第四次會議紀要》精神:疫情期間在實施房屋主體工程……等影響到驗收交付的在建房地產開發項目,根據項目實際情況,可適度延長合同約定交房時間,延期交房時間原則上控制在5個月以內。綜合以上事實和證據材料,上訴人逾期完全是因為疫情原因,該逾期天數符合本地疫情影響的客觀事實,也未超過臨縣延期交房控制天數。依據安徽省高級人民法院《涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件審判指引》第十二條規定,因疫情導致逾期交付房屋,實質上是因不可抗力導致逾期交付房屋,當事人請求免除或者減輕相應責任的,應予支持,上訴人不存在違約行為,故一審法院認定延期交房構成違約錯誤,請二審予以改判駁回被上訴人訴訟請求。二、一審判決中第一項判決按照已付房價款萬分之一計算違約金過高,且未做到類案類判,有失公平。在本案訴訟過程中,上訴人已向一審法院申請,經法院準許后依法就被上訴人所購買房屋同地段租金價格進行評估,依據安慶市中恒房地產土地評估咨詢有限公司提交的宜恒房字(2021)1018號《房地產估價報告》認定同地段房屋的月租金為每平方5.5元。被上訴人要求按照合同約定的比例承擔違約金,明顯高于其實際損失。一審法院也認可雙方合同約定的違約金過高,上訴人要求調減違約金,符合法律規定。被上訴人購買涉案房屋主要目的是用于居住,其逾期交房產生損失應當為不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失,故一審法院即便認定逾期交房,也應調減損失標準,按照同地段租金予以確認。在一審法院判決的其他商品房預售合同糾紛中,房地產開發企業提出要求調整過高的違約金,在訴訟過程中進行同地段房屋租金鑒定,法院在判決中都依照同地段房屋租金予以采信,而本案中則未采用同地段房屋的租金,明顯出現同案不同判。據此,一審法院也應當依據《最高人民法院關于統一法律適用加強類案檢索的指導意見(試行)》的立法精神,踐行司法實踐中的同案同判原則,基于案涉訴訟在一審法院類案中從基本事實、爭議焦點、法律適用問題均具有同一性的情況下,就涉案案件與一審法院類案作出相同判決。綜上,請求二審支持上訴人的請求。

                張昔旺、許玉嬌未向本院提交答辯意見。

                張昔旺、許玉嬌向一審法院起訴請求:判令鼎和公司賠償逾期交房違約金9447.945元(726765元×0.0001/日×130日)。

                一審法院認定事實:張昔旺、許玉嬌系夫妻關系,張昔旺、許玉嬌與鼎和公司系商品房買賣合同關系。2019年6月14日,鼎和公司將其開發的位于宿松縣經濟開發區的房屋出售給張昔旺、許玉嬌,并簽訂《商品房預售合同》。合同中對雙方之間的主要權利義務進行了詳細約定,張昔旺、許玉嬌已將726765元房價款支付給鼎和公司,按照合同約定履行了自己應盡的付款義務,鼎和公司應按約定交房條件于2020年9月30日前將該房屋交付給張昔旺、許玉嬌,逾期處日萬分之一違約金。張昔旺、許玉嬌按約向鼎和公司交付房款后,鼎和公司遲至2020年12月31日通知張昔旺、許玉嬌收房,且該房所處的9幢整體于2020年12月31日綜合通過驗收,但案涉房屋至2021年2月7日經主管部門驗收合格。雙方簽訂的《商品房預售合同》系雙方真實意思表示,現鼎和公司構成違約。張昔旺、許玉嬌涉訴來院,要求判如所請。

                一審法院認為,張昔旺、許玉嬌與鼎和公司簽訂的商品房買賣合同系雙方當事人真實的意思表示,內容并不違反國家法律的強制性規定,應確認有效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。該合同第九條規定了商品房交付條件:1、該商品房已經取得建設工程竣工驗收備案證明文件;2、該商品房已取得房屋測繪報告;3、該商品房單體竣工驗收合格。該合同第十一條規定了房屋交付的時間及手續:(一)、出賣人應當在2020年9月30日前向買受人交付商品房;(二)、......交付該商品房時,出賣人應當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不能出示證明文件或者出示的證明文件不齊全,不能滿足第九條約定條件的,買受人有權拒絕接收,由此產生的逾期交付責任由出賣人承擔,并按照第十二條處理;......。該合同第十二條規定了逾期交付責任:除不可抗力外,出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的,雙方同意按照下列第1種方式處理:1、按照逾期時間,分別處理【(1)和(2)不作累加】。(1)逾期在30日之內(該期限應當不多于第八條第1(1)項中的期限),自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止,出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之1的違約金(該違約金比率應當不低于第八條第1(1)項中的比率)。(2)逾期超過30日(該期限應當與本條第(1)項中的期限相同)后,買受人有權解除合同,......。買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之1(該比率應當不低于本條第1(1)項中的比率)的違約金。......。而鼎和公司把符合合同約定的房屋交付給張昔旺、許玉嬌逾期了130日,當然,逾期交付房屋有去年年初的新冠肺炎疫情這一不可抗力的因素,綜合考慮扣除80天疫情延期交付日,實際按鼎和公司延期50日交付房屋計算違約金為宜,至于違約金的計算方式及標準有合同明確約定,故對張昔旺、許玉嬌主張鼎和公司賠償逾期交房違約金按房價款乘以延期交付房屋合理部分天數即50日再乘以違約金日萬分之1的訴訟請求,本院依法予以支持,即鼎和公司應賠償張昔旺、許玉嬌逾期交房違約金3633.83元(726765元×0.0001/日?50日)。至于鼎和公司要求按照評估報告的租金水平計算違約金雖有一定的合理性,但違背了合同的契約原則,本院不予采信。綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定,判決:一、宿松鼎和福興置業有限公司于判決生效后十日內賠償張昔旺、許玉嬌逾期交房違約金3633.83元;二、駁回張昔旺、許玉嬌的其他訴訟請求。案件受理費50元,減半收取25元,由宿松鼎和福興置業有限公司負擔。

                二審中,鼎和公司向本院提交了二份證據。證據一:望江縣房地產市場調控聯席會議2020年第四次《會議紀要》。證明內容:依據鄰縣會議紀要的內容表明因疫情原因,房屋交付可在5個月內延長合同約定交房時間。證明目的:上訴人逾期完全是因疫情所致,逾期天數實際就是因疫情影響,且未超過鄰縣延期交房控制天數,故上訴人不存在逾期的違約行為,不應承擔違約責任。證據二:安徽省宿松縣法院(2018)皖0826民初3470號、(2020)皖0826民初3231號民事判決書。證明內容:依據一審法院判決認定,房地產開發企業提出要求調整過高的違約金,在訴訟過程中進行同地段房屋的租金鑒定后,法院在判決中都依照同地段房屋租金予以調減。證明目的:宿松縣法院應當踐行司法實踐中的同案同判原則,就涉案案件與本院類案作出相同判決,即違約金應當依據鑒定的租金予以認定。被上訴人未發表質證意見。本院審查認為,上述證據與本案具有一定的關聯性,故予以采納,至于能否完全達到證明目的需綜合全案予以考量。

                本院對一審查明的事實予以確認。本院另查明,一審中經鼎和公司申請,一審法院委托安慶中恒房地產土地評估咨詢有限公司對宿松縣經濟開發區振興大道西側鼎和尚書苑小區1幢1單元13A02室于2020年10月1日的市場月租金進行評估,評估結論為5.5元/平方米。

                本院認為,本案二審的爭議焦點為鼎和公司是否存在逾期交房違約行為及應如何承擔違約責任。

                案涉房屋自合同約定的交房日期起至綜合驗收合格滿足交付條件時止,客觀上逾期交付達130天為客觀事實,雙方當事人對此亦無異議。因案涉房屋建設過程中遭遇新冠疫情影響,鼎和公司可以據此主張延期交房并要求免除或減輕違約責任。一審法院綜合考慮新冠疫情對當地建筑行業的影響,支持了鼎和公司的部分主張,將案涉房屋逾期交付的時間酌減認定為50天,已是依法減輕了鼎和公司逾期交房的違約責任。鼎和公司要求將逾期交房期限全部歸于新冠疫情這一不可抗力因素,全部免除其違約責任,證據并不充分,不予支持。

                關于違約金的計算?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規定“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少”。被上訴人因逾期交房產生的損失應主要體現在不能使用涉案房屋而租房居住的租金損失,被上訴人未能舉證證明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他實際損失,故按同期同類房屋租金標準確定其因鼎和公司逾期交房產生的損失較為合理。被上訴人所購房屋租金損失可參照本案評估的同期同地段月租金標準5.5元/平方米計算。參照上述標準,本案張昔旺、許玉嬌因鼎和公司逾期交房的違約金按照租金損失的130%計算,應為115.22平方米×5.5元/平方米÷30天×50天×130%=1373元。據此,對鼎和公司提出的調減違約金計算方式的上訴理由予以支持。

                綜上所述,鼎和公司的部分上訴請求成立,本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定,判決如下:

                一、撤銷安徽省宿松縣人民法院(2021)皖0826民初3036號民事判決;

                二、宿松鼎和福興置業有限公司于本判決生效之日起十日內向張昔旺、許玉嬌支付逾期交房違約金1373元;

                三、駁回張昔旺、許玉嬌的其他訴訟請求。

                如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

                一審案件受理費50元,減半收取25元,由宿松鼎和福興置業有限公司負擔;二審案件受理費50元,由宿松鼎和福興置業有限公司負擔。

                本判決為終審判決。

                審 判 長 葉      武

                審 判 員 金      京

                審 判 員 陳   世   擁

                二〇二一年十一月三日

                法官助理 周健書記員柳麗君


                 
                 
                 
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