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                (2020)冀10民終5987號商品房預售合同糾紛民事判決書
                來源: 中國裁判文書網   日期:2021-11-08   閱讀:

                案??由    商品房預售合同糾紛    

                案??號    (2020)冀10民終5987號    

                上訴人白杰因與被上訴人香河中商房地產開發有限公司(以下簡稱中商房地產公司)、中國農業銀行股份有限公司香河縣支行(以下簡稱農行香河縣支行)商品房預售合同糾紛一案,不服河北省香河縣人民法院(2020)冀1024民初575號民事判決,向本院提起上訴。本院于2020年11月25日立案后,依法組成合議庭,公開進行了審理。本案現已審理終結。

                白杰上訴請求:撤銷原審判決,改判支持上訴人的一審全部訴訟請求。

                事實與理由:一、一審認定事實缺乏證據支持。一審認定涉案房屋已于2016年12月16日按規定備案,符合辦證條件,被上訴人不存在根本違約行為。一審沒有證據支持,屬于事實認定錯誤。第一,涉案房屋于2016年12月16日是向香河縣住房和城鄉建設局辦理的建設工程竣工驗收備案,竣工驗收合格是建設工程交付使用的前提條件,建設工程竣工驗收備案只能證明案涉房屋的建設工程質量合格,并就質量合格這一評價,經香河縣住房和城鄉建設局備案。而不是按《商品房買賣合同》約定,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。一審混淆了兩個備案程序和備案主體,認定事實缺乏證據支持。第二,一審認定案涉房屋符合辦證條件,但被上訴人中商房地產公司并沒有提交相關的證據予以證明,而一審也沒有查清辦證需要符合的具體條件,即認定被上訴人中商房地產公司不存在違約行為,屬于事實認定錯誤。第三,因被上訴人中商房地產公司的原因,導致上訴人未在規定期限內取得房屋權屬證書,上訴人有權退房并要求被上訴人中商房地產公司承擔違約。

                二、一審適用法律錯誤。第一,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定,上訴人應于2017年2月15日之前取得房屋權屬證書,但上訴人直至起訴之日2019年1月仍未取得房屋權屬證書。訴訟中被上訴人中商房地產公司提出涉案房屋權屬證書已于2018年11月8日發放,即便如此,上訴人依舊未按期取得房屋權屬證書,被上訴人中商房地產公司存在違約,一審認定被上訴人中商房地產公司不存在違約,有違法律規定。第二,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規定,商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。自上訴人起訴之日,辦理房屋所有權登記的期限屆滿已經超過一年,上訴人未取得房屋權屬證書,一審不支持上訴人解除合同和賠償損失的訴訟請求,與相關法律規定不符。第三,根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條及第二十五條規定,因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。一審未支持上訴人請求,明顯與法律相悖。綜上,上訴人與被上訴人中商房地產公司之間的《商品房買賣合同》、《反擔保協議》,上訴人與被上訴人農行香河縣支行之間的《個人購房擔保借款合同》均應當解除,二被上訴人應當返還購房款等相關費用及相應購房貸款。請二審法院支持上訴人上訴請求。

                中商房地產公司答辯稱,一、被上訴人中商房地產公司已完全按照與上訴人簽訂的《商品房買賣合同》約定履行了全部義務,即被上訴人中商房地產公司于2016年11月16日向上訴人交付了房屋、于2016午12月16日取得《河北省建設工程竣工驗收備案證明書》,香河縣住房保障和房產管理局于2017年1月10日,向被上訴人中商房地產公司出具《香河縣住房保障和房產管理局關于房地產開發項目相關業務辦理傳遞單》,2017年由香河縣國土資源局不動產登記中心出具《不動產產權情況表》、2018年11月8日取得不動產權證書,現不動產權證書已交付白杰。二、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定,由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任。本條中“除當事人有特殊約定外”即雙方簽署的商品房買賣合同第十五條關于產權登記的約定,“出賣人應當在商品房交付使用后60日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權機關備案”。該條約定被上訴人中商房地產公司僅負責將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權機關備案,辦理房屋產權證為產權登記部門的行政職權,不屬于被上訴人中商房地產公司職責。被上訴人中商房地產公司按時完成了商品房買賣合同中約定的相關義務,不存在違約。且上訴人白杰購買案涉房屋的目的,在于依法對房屋行使占有、使用、處分、收益等物權,并取得合法的登記手續。上訴人起訴的事實和理由已經消失,其訴訟根本原因在于所購買的房屋價格下降,不能達到炒房賺錢的目的。如果此時解除合同,將對被上訴人中商房地產公司造成損失,也不利于交易的穩定。綜上,一審認定事實清楚,據以認定事實的證據充分,適用法律正確,一審判決合理合法,請求二審法院駁回上訴,維持原判。

                農行香河縣支行答辯稱,不同意解除《個人購房擔保借款合同》。2016年11月2日白杰在農行香河縣支行貸款80萬元,期限360個月,用于購買案涉房屋。雙方簽訂的《個人購房擔保借款合同》第十二條規定,借款人與售房人之間就本合同第二十四條所述房產的房屋質量、權屬或其他方面產生的任何糾紛,均與貸款人無關,本合同項下所有承諾、聲明、保證、義務和責任等約定仍應正常履行。第十三條規定,借款人與售房人的商品房買賣合同被確認無效、變更、撤銷、解除的,貸款人有權根據情況單方面解除與借款人的借款合同或采取其他相應措施。本合同被解除時,借款人同意貸款人有權要求售房人將借款人結欠借款本息及相關費用由售房人賬戶直接劃至貸款人指定賬戶,用于償還本合同項下債務。如售房人將購房貸款本金和利息直接返還貸款人,借款人應承擔本合同項下其他剩余債務;如售房人未將購房貸款本金及利息直接返還貸款人,借款人應承擔本合同項下全部債務。綜上,依據上述《個人購房擔保借款合同》相關條款約定,只有在還清借款本息的情況下,農行香河縣支行才同意解除合同。請二審院依法駁回上訴、維持原判。

                白杰向一審法院起訴請求:一、判令解除原告與被告合同編號為20161021232的《商品房買賣合同》及《反擔保協議》;二、判令解除原告與被告及第三人簽訂的《個人購房擔保借款合同》并進行相應的返還;三、判令被告返還原告已支付的購房首付款348,702元、團購服務費3萬元、手續費80元及相應利息(利息按照中國人民銀行同期貸款利息計算,自2016年8月21日起至實際返還之日止);四、判令被告返還原告截止至2019年3月20日原告已向第三人償還的房屋按揭貸款本金及利息共計118,882.68元;五、判令被告賠償原告支付的契稅11,461元、物業維修金6,459元、預告登記費80元、測繪費81元、手續費20元及相應利息(利息按照中國人民銀行同期貸款利息計算,自2016年11月16日起至實際返還之日止,扣除被告給原告的退款2,555元);六、判令被告按照《商品房買賣合同》的約定賠償原告的損失22,974.04元,以上共計536,264.72元(不含利息);七、本案訴訟費、保全費、保險費由被告負擔。

                一審法院認定事實:2016年10月31日,原告與被告簽訂《商品房買賣合同》,合同約定原告購買位于香河縣房屋,房屋建筑面積為80.92平方米,單價14195.53元,總價款為1148702元;原告于2016年10月27日前支付首付款348702元,余款80萬元向銀行申請貸款支付。合同第八條約定:出賣人應當在2017年10月1日前,依照國家和地方人民政府的有關規定,將商品房經質量監督部門備案驗收合格,并符合合同約定的商品房交付買受人。合同第十五條約定:出賣人應當在商品房交付使用后60日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任,買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的,如買受人退房,出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,并按已付房價款的2%賠償買受人損失;如買受人不退房,出賣人按已付房價款的2%向買受人支付違約金。同日,原、被告還簽訂了《反擔保協議》一份。雙方簽訂合同后,原告按約向被告支付首付款348702元。2016年11月2日,原、被告與第三人農行香河縣支行簽訂《個人購房擔保借款合同》,原告將剩余房款80萬元以在第三人處辦理按揭貸款方式支付被告。2016年11月16日,原告接收涉案房屋,辦理入住手續,且原告向被告交付預告登記費80元、按揭抵押登記費80元、測繪費81元、契稅11,461元、物業維修金6,459元,被告向原告退房屋面積差款2,555元。2019年1月8日,原告向被告郵寄《關于要求香河中商房地產開發有限公司提供不能取得房地產權屬證書的原因以及本人何時能取得房地產權屬證書的函》。2019年1月15日,原告向被告郵寄《關于解除香河中商房地產開發有限公司的商品房買賣合同、要求辦理退房并退還已付房價款、賠償損失的函》,該兩份信函均未妥投。

                另查,涉案房屋香河縣安平鎮103國道西側安平鎮中商國際農貿城專家公寓13號樓工程,于2016年12月14日竣工驗收合格,于2016年12月16日在香河縣住房和城鄉建設局按規定備案。原告的案涉房屋不動產權證書于2018年11月8日頒發,編號為冀(2018)香河縣不動產權第0033719號,該產權證書被告于2020年5月28日交付原告。

                上述事實,有原、被告當庭陳述、《商品房買賣合同》、《反擔保協議》、《個人購房擔保借款合同》、收據、花香嘉園交房單、入住通知單、快遞單、房屋不動產權證書復印件及河北省建設工程竣工驗收備案證明書等證據證實。

                一審法院認為,依法成立的合同,對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務。原、被告于2016年10月31日簽訂的《商品房買賣合同》,系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律及行政法規的強制性規定,合法有效,雙方應按合同約定全面履行合同義務。原告主張被告未在交付房屋2016年11月16日后的60日內為其辦理房屋所有權證,構成根本違約,要求解除合同,被告退還已付購房款、銀行按揭貸款等相關款項。被告對此不予認可。因《商品房買賣合同》第十五條約定:“出賣人應當在商品房交付使用后60日內,將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”,即被告在向原告交付房屋后60日內僅有將辦理權屬登記需要的資料報產權登記機關備案的義務,而辦理房屋所有權證屬房管部門的行政職權范圍,不屬于被告職責范圍,且案涉房屋已于2016年12月16日按規定備案,符合辦證條件,故原告提交的證據并不能證明被告存在根本違約行為。原告主張解除合同,被告退還已付購房款、銀行按揭貸款等相關款項的理由不能成立,一審法院對其請求不予支持。綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規定作出判決,駁回原告白杰的全部訴訟請求。

                案件受理費9,162元,保全費3,520元,共計12,682元,由原告白杰負擔。

                本院二審期間,被上訴人中商房地產公司提交了兩份證據。證據一:上訴人白杰于2020年5月28日打的收條。證明其領取了房產本。證據二:香河縣住房保障和房產管理局關于房地產開發項目相關業務辦理傳遞單以及不動產權情況表。證明被上訴人中商房地產公司于2017年1月10日前,將符合合同第15條約定的資料,提交到了房產部門,按照合同約定履行全部義務。

                上訴人質證意見為:對證據一認可,中商房地產公司惡意不給上訴人房產證也是一種違約情形。關于證據二,首先對香河縣住房保障和房產管理局關于房地產開發項目相關業務辦理傳遞單的三性均不認可,其不符合新證據特征。其次不動產權情況表是其大產權辦理的情況,與上訴人所購房屋產權沒有關系。大產權辦理的時間為2017年8月1日,只有在大產權辦理完畢后,才能辦理涉案房屋的產權登記。故涉案房屋的產權登記備案時間遠遠晚于約定時間2017年1月15日和法定時間2017年2月15日。本案二審查明事實與一審認定事實一致。

                本院認為,依法成立的合同,受法律保護,不得隨意解除。本案上訴人白杰與被上訴人中商房地產公司簽訂的商品房屋買賣合同及與第三人簽訂的個人購房擔保借款合同均合法有效。被上訴人中商房地產公司依約履行了相關義務,上訴人白杰已經取得涉案房屋及房屋產權證書,實現了合同目的。本案不符合合同解除的相關法律規定,上訴人白杰主張解除合同,一審不予以支持,并無不當。綜上所述,白杰的上訴請求不能成立,一審判決認定事實清楚,適用法律正確。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

                駁回上訴,維持原判。

                二審案件受理費9162元,由上訴人白杰負擔。

                本判決為終審判決。

                審 判 長 樊清維

                審 判 員 韓靜威

                審 判 員 蓋秀紅

                二〇二〇年十二月二十五日

                法官助理 楊學軍

                書 記 員 郝鏡穎


                 
                 
                 
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