<th id="f7phn"><output id="f7phn"><i id="f7phn"></i></output></th>
    <noframes id="f7phn"><b id="f7phn"><b id="f7phn"></b></b>

      <th id="f7phn"></th>

      <noframes id="f7phn">
        <noframes id="f7phn"><ins id="f7phn"><i id="f7phn"></i></ins>
        <progress id="f7phn"><p id="f7phn"></p></progress>

        <nobr id="f7phn"></nobr>

              <pre id="f7phn"><ol id="f7phn"><delect id="f7phn"></delect></ol></pre>

                網站首頁 律師查詢 法規查詢    合肥律師招聘    關于我們  
                合肥律師門戶網
                刑事辯護 交通事故 離婚糾紛 遺產繼承 勞動工傷 醫療事故 房產糾紛 知識產權
                公司股權 經濟合同 建設工程 征地拆遷 債權債務 行政訴訟 非訴業務 法律顧問
                熱門鏈接:
                 當前位置: 網站首頁 » 房產糾紛 » 房產糾紛案例 » 正文
                (2020)冀06民終6251號商品房預售合同糾紛二審民事判決書
                來源: 中國裁判文書網   日期:2021-11-07   閱讀:

                案??由    商品房預售合同糾紛    

                案??號    (2020)冀06民終6251號    

                上訴人劉來新因與被上訴人北京永濟恒業房地產開發有限公司涿州分公司商品房預售合同糾紛一案,不服河北省涿州市人民法院(2020)冀0681民初2721號民事判決,向本院提起上訴。本院于2020年11月27日立案后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

                劉來新上訴請求:1、撤銷一審判決;2、請求法院判令被上訴人返還多收購房款527682.22元;3、請求法院判令被上訴人多收購房款527682.22元所產生的利息(自2018年6月13日起計算至還清之日止,按6%年利率計算);4、判令被上訴人北京永濟恒業房地產開發有限公司涿州分公司承擔一審、二審訴訟費用。事實和理由:一審判決認定事實不清,適用法律錯誤,明明白白是預售商品房糾紛,有關法律、行政法規都是強制性規定,必須按照預售商品房申報價格銷售。北京永濟恒業房地產開發有限公司涿州分公司作為商品經營者,不會不知道這些規定,在銷售過程中虛假宣傳、夸大宣傳和利用虛假、使人誤解的標價方式進行價格欺詐、抬高商品房價格、超備案價格銷售、擾亂市場經濟秩序,這些都是不良商人做出的嚴重違法行為,請二審法官給上訴人以公道。具體理由如下:1、依據中華人民共和國建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第二條,商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。第三條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。本辦法所稱商品房現售是指房地產開發企業將竣工驗收的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或房價款的行為。國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門(以下統稱房地產開發主管部門)按照職責分工,負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。第六條規定商品房預售實行預售許可證制度。商品房預售條件及商品房預售許可證的辦理程序,按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。第四十六條省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以根據本辦法制定實施細則。2、依據中華人民共和國國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日發布施行)第二十三條,房地產開發企業申請辦理商品房預售許可證登記,應當提交文件,其中第五項是商品房預售方案。3、依據中華人民共和國建設部第40號令1994年11月15日發布施行的《城市商品房預售管理辦法》第二條,本辦法所稱商品房預售是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將正在建設中的房屋預先出售給承購人,由承購人支付定金或房價款的行為。第三條本辦法適用于城市商品房預售的管理。第四條規定,國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市商品房預售管理,省、自治區、建設行政主管部門歸口管理本行政區域城市商品房預售管理,市、縣人民政府行政主管部門或房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內城市商品房預售管理。第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。第七條開發企業申請預售許可,應當提交下列證件(復印件)及資料:其中(六)商品房預售方案。第十六條,省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。4、依據涿州市人民政府涿政發【2017】14號文《關于保持房地產市場平穩健康發展的實施意見》中第三項,嚴格商品房預售管理。關于進一步規范預售審批程序,嚴格要件審查,限期10日內一次性公布全部可售房源落實住房價格備案制度,實行一房一價,明碼標價,現場公示,加強價格管控,限定申報預售價格上漲幅度,完善個人住房信息查詢系統,推進商品房聯機備案系統的互聯互通有效遏制和防止倒賣房號等投機行為。5、依據涿州市人民政府涿政發【2017】66號文《涿州市人民政府關于加強房地產市場管理的意見(暫行)》第二項,嚴格商品住房交易管理。第三條嚴格商品房銷售網簽秩序,市物價局備案的一房一價表是合同備案的組成部分,無法提供物價局備案的一房一價的銷售合同不予備案。同時,銷售價格不得超出備案價格。6、依據中華人民共和國國家發展改革委2011年發布548號文《商品房銷售明碼標價規定》第二條,中華人民共和國境內的房地產開發企業和中介服務機構(以下統稱商品房經營者)銷售新建商品房,應當按照本規定實行明碼標價。第五條已取得預售許可和銷售現房的房地產經營者,要在公開房源時,按照本規定實行明碼標價。第九條對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,商品房經營者要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。第十三條商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房,不得收取任何未予標明的費用。第十五條商品房經營者不得使用虛假或者不規范的價格標示誤導購房者,不得利用虛假或者使人誤解的標價方式進行價格欺詐。第十八條省、自治區、直轄市價格主管部門可根據本規定制定商品房銷售明碼標價實施細則。7、依據河北省《商品房銷售明碼標價規定》實施細則(試行)第二條,在河北省行政區域內從事房地產開發銷售的企業和中介服務機構(以下統稱商品房經營者)銷售商品房(包括現房和預售房,住宅及非住宅,下同)須按照國家有關規定和本細則的規定實行明碼標價。第五條對已取得預售許可證進行預售或者已完成房屋所有權登記進行現房銷售的商品房經營者,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,并嚴格按照申報價格明碼標價對我銷售。第十二條商品房經營者不得利用虛假或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐,不得在標價之外加價,不得收取任何未予標明的費用。8、依據涿州市發展和改革委于2019年12月20日出具的證明,北京永濟恒業房地產開發有限公司涿州分公司開發的永濟新城住宅小區20號樓1單元103室于2018年4月18日在原物價局進行過商品房銷售明碼標價備案,價格為9933.5元每平方米。根據《中華人民共和國合同法》第三十九條的規定,采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意。免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明。格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。上訴人與被上訴人北京永濟恒業房地產開發有限公司涿州分公司簽定的預售商品房買賣合同屬于被上訴人擬定的格式條款。合同中第三章第六條,該商品房單位為人民幣每平方米15280.91元,總金額為人民幣1507920元整。根據以上列舉的法律、行政法規,對于房地產開發企業都是強制性規定,被上訴人嚴重違反了這些法律、行政法規相關條款,被上訴人的這些違法行為還違反了《中華人民共和國合同法》第五條,沒有遵守公平原則,違反了《中華人民共和國合同法》第七條沒有遵守法律、行政法規,擾亂了社會經濟秩序,違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項中惡意串通,抬高房價,損壞購房人利益,違反了第五十二條第三項以合法形式掩蓋非法目的。沒有按照備案銷售價格,但順利通過涿州市住建委的部門網簽(我將另案起訴涿州市住建委違法行為),違反了第五十二條第五項違反法律、行政法規的強制性規定。有預售商品房備案銷售價格,卻違反相關法律、行政法規,違反了《中華人民共和國合同法》第五十四條第二項,在訂立合同時顯失公平的,以欺詐手段隱瞞備案價格,使上訴人在不知道備案價格的情況下簽訂了本合同。依據《中華人民共和國合同法》第四十條,格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。綜上,請求法官以事實為依據,判令合同第三章中第六條無效,改判為以涿州市原物價局于2018年4月18日進行過商品房銷售明碼標價備案價格9933.5元每平方米為該商品房計價,總金額為980237.78元整。依據《中華人民共和國合同法》第四十二條,當事人在訂立合同過程中有下列情形之一給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:第二項故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,第三項有其他違背誠實信用原則的行為。依據《商品房銷售明碼標價規定》第五條、第九條、第十二條、第十五條,《商品房銷售明碼標價規定》實施細則(試行)》第二條、第五條、第十二條,《中華人民共和國價格法》第十三條,經營者銷售、收購商品房和提供服務,應當按照政府價格主管部門的規定明碼標價,經營者不得在標價之外加價出售商品,不得收取任何未予標明的費用。第十四條,經營者不得有下列不正當價格行為中的第三項,捏造、散布漲價信息、哄抬價格,推動商品價格過高上漲的。第七項違反法律、法規的牟取暴利。第四十一條經營者因價格違法行為致使消費者或者其他經營者多付價款的,應當退還多付部分,造成損害的,應當依法承擔賠償責任?,F請求法官判令被上訴人退回違法多收的購房款52768.22元,賠償由527682.22元所產生的利息(自2018年6月13日起至還清之日止,按6%年利率計算),判令被上訴人承擔一審、二審的訴訟費用。

                北京永濟恒業房地產開發有限公司涿州分公司辯稱,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,審理程序合法,作出的判決合法合理公正。上訴人的上訴請求以及事實與理由沒有事實根據和法律依據。具體理由如下:1、上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同(預售)》等協議是雙方真實意思表示,不違反法律和行政法規的強制性規定,合法有效?!渡唐贩抠I賣合同(預售)》是經住房和城鄉建設部及國家工商行政管理總局統一制定的合同文本,兼顧了各方的利益,不存在加重上訴人義務,免除被上訴人責任,排除上訴人主要權利的條款。該合同已在涿州市住房和城鄉建設局登記備案。上訴人在與被上訴人簽訂《商品房買賣合同(預售)》前,涉案商品房的位置、面積、價格等信息是公開的。同時期涿州市房地產市場也存在大量商品房。在當今社會,購買商品房還是生活中的重大決策和投資行為。上訴人在簽訂合同前,勢必會了解和參考影響房屋市場價格的各種因素和情況。故上訴人簽訂了《商品房買賣合同(預售)》是其真實意思表示。2、認定涉案《商品房買賣合同(預售)》效力的依據是法律和行政法規的強制性規定,上訴人在上訴狀中引用的有關文件不能作為確定合同效力的依據。依據《中華人民共和國合同法》第五十二條和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條的規定,認定合同的效力依據是法律和行政法規的強制性規定。且強制性規定是指效力性強制性規定,而不是有關行政機關履行行政管理職能的相關規定或文件。3、依據《中華人民共和國價格法》的規定,商品房的價格不屬于政府定價和政府指導價,而是屬于市場調節價。4、依據雙方簽訂的《商品房買賣合同(預售)》,收取購房款是被上訴人的權利,交納購房款是上訴人的義務。一審中,上訴人也認可被上訴人收取的房款與合同中寫明的數額相同?,F又以商品房銷售價格高于備案價格為由,主張返還購房差價款及利息損失,沒有事實根據及法律依據。綜上所述,為了維護市場交易的穩定性,結合本案的具體情況,懇請人民法院以事實為依據,以法律為準繩,駁回上訴人的全部上訴請求。

                劉來新向一審法院起訴請求:判令被告返還多收購房款527682.22元;判令被告返還電商費50000元;判令被告支付多收購房款577682.22元所產生的利息(自2018年6月13日起按中國人民銀行同類貸款利率計算至還清之日止);被告承擔全部訴訟費用。

                一審法院認定事實:2018年6月13日,原告劉來新與網勢傳媒廣告(北京)有限公司簽訂團購推薦單,約定原告憑此團購推薦單及交款收據可享涿州孔雀城悅瀾灣(永濟新城住宅小區)樓盤的優惠,當日,原告向網勢傳媒廣告(北京)有限公司交納了電商服務費50000元。2018年6月14日,原、被告簽訂《商品房買賣合同(預售)》及補充協議,約定原告購買被告開發的位于涿州市,建筑面積98.68平方米,每平方米15280.91元,房屋總價款1507920元。合同簽訂后,原告已全額交付了房款。

                2019年12月20日,涿州市發展和改革局出具說明涉案房產于2018年4月18日在原物價局進行過商品房銷售明碼標價備案,價格為9933.5元/㎡。

                上述事實,有原、被告的庭審陳述,原、被告提供的《商品房買賣合同(預售)》、收款收據、原告提供的團購推薦單、電商費收據、涿州市發展和改革局證明等,被告提供的補充協議等證據在卷予以證實。

                一審法院認為,原、被告簽訂的《商品房買賣合同(預售)》及補充協議,是雙方當事人的真實意思表示,內容未違反法律、行政法規的強制性規定,屬合法有效合同。原告作為具有完全民事行為能力的主體,其在與被告簽訂《商品房買賣合同(預售)》及補充協議之前,應就涉案房產的價格與同地段相同類型房屋的市場價作過比較,經過慎重考慮后作出了與被告簽約的決定,并在《商品房買賣合同(預售)》中就房屋價款、支付方式等條款作了明確的約定。商品房買賣是一個市場行為,因此本案被告作為開發商可以自主決定商品房價格,被告高于備案價銷售房屋的行為并不等同于價格欺詐。被告未按備案價銷售商品房,是違反行政法規的行為,可由有關部門對其進行責令限期整改、罰款等行政處罰,但被告該行為不屬于本案民事案件管轄范圍。簽訂合同是雙方當事人真實意思表示一致的結果,雙方均應依約履行,現被告收取的購房款并未超過合同約定,原告主張被告返還多收購房款,缺乏事實及法律依據,一審法院不予支持;如前所述,原告要求賠償利息損失亦無事實及法律依據,一審法院亦不予支持。原告要求被告返還電商費的請求,與本案不屬同一法律關系,可另行主張權利。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條的規定,判決:駁回原告劉來新的訴訟請求。案件受理費4788元,由原告劉來新負擔。

                本院二審期間,當事人圍繞上訴請求依法提交了證據,本院組織當事人進行了證據交換和質證。上訴人提交以下三份證據,證據1公證書一份和照片兩張,證明被上訴人存在虛假宣傳,欺騙消費者,隱瞞了項目里面有幾棟回遷樓的事實,當時宣傳的時候并沒有跟上訴人說,后來上訴人在2019年10月去看房子,工地師傅說有幾棟回遷房,上訴人去售樓處看沙盤,原來的樓拆除了,剩下的樓基座上顯示的是回遷樓,他們隱瞞了有回遷樓這一事實;證據2政府信息公開申請表及涿州市住房和城鄉建設局《關于劉來新申請信息公開的回復》,證明有66號文和內容,但是該局不給上訴人公示;證據3涿州市政務服務中心住建局窗口辦事指南中的商品房預售許可,其中第十一項商品房預售方案里面有預售價格,那個預售價格應該是上訴人一審主張的價格,被上訴人如果超出這個價格就不可能取得商品房預售許可證,其他同上訴狀意見。被上訴人質證稱,證據1公證書主文加蓋公證處的印章共三頁,對真實性無異議,在該文書中只能證明上訴人操作其提供的手機進行登錄,進行微信聊天記錄截屏,因此該證據不能證明其手機截屏中所顯示的內容與本案是否具有關聯性,也不能證明截屏涉及的聊天人的真實身份,是否與被上訴人存在勞動合同關系,因此該證據不具有真實性,也不具有關聯性及合法性,不能證明本案所歸納的焦點問題;對證據2涿州市住房和城鄉建設局的回復真實性無異議,該證據能夠證明其所申請的內容與本案也不具有關聯性,該證據如果跟其申請存在關聯性的話,其從法律關系上屬于行政法律關系,不屬于民事法律關系,對本案待證事實無意義;對證據3的真實性、合法性、關聯性均不認可,其所要證明的內容關于訴爭房屋的備案價,一審中上訴人與被上訴人并不存在分歧。二審查明的其他事實與一審一致。

                本院認為,案涉《商品房買賣合同(預售)》系上訴人與被上訴人的真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,對雙方當事人均具有法律約束力。上訴人現以案涉房屋的購買價格高于備案價格為由,認為被上訴人違反了《商品房銷售管理辦法》、《商品房銷售明碼標價規定》、《涿州市人民政府關于加強房地產市場管理的意見(暫行)》等規定,存在價格欺詐,主張被上訴人返還多支付的購房款及利息。首先,本案中,上訴人未提交證據證實被上訴人在宣傳、銷售等過程中采用了虛假或者使人誤解的手段,致使其產生錯誤認知從而簽訂合同,且上訴人以高于備案價格銷售案涉房屋,并沒有違反法律、行政法規的效力性強制性規定,不影響合同的效力問題。其次,在當今社會,房屋屬于價值較大的商品,全額支付房款亦屬于大額的經濟支出,基于一般人的認知,購買房屋時會充分考慮房屋的坐落、質量、價格等關鍵性因素。上訴人作為完全民事行為能力人,在簽訂合同時應保持合理的審慎和注意義務,其對合同內容是知曉的,對合同中載明的房屋價格未提出異議,亦是基于真實意愿簽字,并向被上訴人交付房款。故案涉合同合法有效,上訴人的上訴主張缺乏事實及法律依據,本院不予支持。

                綜上所述,劉來新的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定,判決如下:

                駁回上訴,維持原判。

                二審案件受理費9576元,由上訴人劉來新負擔。

                本判決為終審判決。

                審 判 長  劉 娟

                審 判 員  田 苗

                審 判 員  萬丙申

                二〇二〇年十二月二十五日

                法官助理  沈 飛

                書 記 員  霍思雨


                 
                 
                 
                免責聲明
                相關閱讀
                  知名律師推薦  
                曹富樂律師
                專長:房產糾紛、經濟合同
                電話:15215651639
                地址:合肥廬陽區東怡金融廣場B座37樓
                  最新文章  
                  人氣排名  
                律師合作 | 誠聘英才 | 法律聲明 | 意見建議 | 關于我們
                地址:合肥廬陽區東怡金融廣場B座37樓金亞太律所 電話:15215651639 QQ:314409254
                信箱:314409254@qq.com 皖ICP備12001733號
                日本一级婬片免费

                <th id="f7phn"><output id="f7phn"><i id="f7phn"></i></output></th>
                  <noframes id="f7phn"><b id="f7phn"><b id="f7phn"></b></b>

                    <th id="f7phn"></th>

                    <noframes id="f7phn">
                      <noframes id="f7phn"><ins id="f7phn"><i id="f7phn"></i></ins>
                      <progress id="f7phn"><p id="f7phn"></p></progress>

                      <nobr id="f7phn"></nobr>

                            <pre id="f7phn"><ol id="f7phn"><delect id="f7phn"></delect></ol></pre>